전세, 진짜 나쁜 놈일까? 전세제도 '마녀사냥' 분위기 진단해보자!

최근 부동산 시장에서 다음 타겟은 '전세'라는 말이 심심찮게 들립니다.
정부는 DSR 규제 확대, 전세대출 한도 제한 등을 통해 전세 제도에 메스를 들이대기 시작했고,

여론도 ‘전세가 집값을 밀어올린다’는 인식으로 흘러가고 있습니다.

 

그런데… 정말 그럴까요?
“전세가 집값을 올린다”는 주장, 과연 근거 있는 프레임일까요?

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⚡ 요즘 전세가 타겟이 된 이유는?

• DSR 적용 확산: 전세대출도 원리금 포함 검토
• 갭투자 차단 목적: 서울 아파트의 40%가 갭투자였다는 보도
• 전셋값이 집값 상승의 원인이라는 시각

이러한 규제 방향은 표면적으로 ‘가계부채 관리’와 ‘투기 억제’를 명분으로 하지만, 실제론 전세제도의 본질적 역할에 대한 고민 없이 단기 처방에만 머무르고 있다는 비판도 큽니다.

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🤔 정말 전세가 집값을 밀어올릴까?

서울의 전세가율(전세/매매)은 약 53% 수준으로, 전국에서도 가장 낮은 편입니다.
그런데 매매가격 상승률은 서울이 가장 높습니다.

즉, 전세가율이 낮아도 매매가는 오릅니다.
전세가 매매를 밀어올린다는 주장은 일부 시기에만 적용될 수 있는 제한적 논리입니다.

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🧩 전세 없는 세상, 정말 괜찮을까?

전세는 ‘갭투자 수단’으로만 보이기 쉬우나,
사실상 주거비를 낮출 수 있는 대안적 선택지이기도 합니다.

• 월세보다 저렴하게 거주 가능
• 임대인 입장에서도 진입장벽이 낮음 → 임대 매물 공급 증가
• 전세가 사라지면 → 임대 매물 감소 → 월세 급등 → 실수요자 고통 증가

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📉 해외는 전세가 없는데 왜 더 비쌀까?

‘전세제도 때문에 집값이 올랐다면’, 전세가 없는 해외는 집값이 싸야 합니다.
하지만 전세가 없는 일본, 미국, 독일 등 대부분의 국가들도 집값 상승 압력은 높습니다.

문제는 제도가 아니라 **돈의 양(유동성)**과 수요공급 불균형입니다.
실제로 통화량과 전세가격지수의 추이를 보면, 유사한 흐름을 보여줍니다.

💬 "전세가 집값의 주범이다"라는 프레임은 성급한 결론일 수 있습니다.

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🧠 정리해보자면...

구분사실

전세가 집값을 밀어올리는가?	일부 시기에는 해당, 일반화는 무리
전세가 사라지면 집값이 안정될까?	오히려 월세 상승과 임대 매물 감소로 서민 부담 가중 우려
근본 원인은?	유동성과 공급 부족, 정책의 예측 불확실성

 

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📢 마무리 한마디

전세제도는 완벽하진 않지만, 단순히 규제의 희생양이 되어선 안 됩니다.
문제의 본질은 유동성과 구조적 공급 부족, 그리고 정책의 일관성 결여입니다.
프레임 씌우기보다는 제도의 순기능과 개선방향을 함께 고민하는 자세가 필요한 때입니다.

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