전세 대출 시 임대인에 스트레스 DSR 적용? 그 현실과 대안 💰

 

안녕하세요!

오늘은 최근 이슈가 되고 있는 전세대출과 DSR 규제에 대해 살펴보겠습니다.

한 연구기관의 보고서에서 전세자금 대출이 임대인에게 미치는 영향을 고려한 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 방안을 제시했는데요.

 

이번에 그 내용과 현실적인 문제점, 그리고 대안을 함께 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

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✅ DSR 규제에 전세대출 반영: 임차인 vs 임대인 🏦

**DSR(총부채원리금상환비율)**은 개인의 소득 대비 전체 부채에 대한 원리금 상환액 비율을 뜻합니다. 최근 한 연구에서 전세자금 대출 이자를 임차인의 DSR에 반영하고, 임대인에게는 "스트레스 DSR"을 적용하자는 내용이 나왔습니다.

이 방안의 취지는 전세대출도 결국 부채이므로 임대인에게도 대출 여력을 미리 확보시켜 전세 반환에 문제가 발생했을 때 상환할 수 있도록 한다는 것입니다. 전세가가 떨어지면 임대인이 DSR 여력을 이용해 대출을 받아 전세금을 반환할 수 있도록 하는 일종의 안전장치를 마련하겠다는 의도입니다.

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✅ 왜 스트레스 DSR 적용이 현실에 어려운가? 🏚️💸

이런 아이디어는 언뜻 보면 임차인과 임대인의 부채 구조를 안정적으로 만들 것 같지만, 현실적인 한계가 있습니다.

1. DSR 여력이 있는 임대인은 많지 않다.

현재 전세대출을 받는 임차인보다 임대인 중에는 DSR 여력이 충분하지 않은 사람이 많습니다. 특히 소액으로 전세가율이 높은 주택을 소유한 임대인들이 그렇습니다. 이 경우에는 임차인의 전세대출을 DSR에 반영해도, 임대인이 추가로 대출을 받을 여력이 부족하다는 점이 문제로 남습니다.

2. 시장의 변화: 전세 공급 감소, 월세 전환 가능성 📉

만약 DSR 규제를 통해 전세대출을 임대인 DSR에 반영하면, DSR 여력이 없는 임대인들은 해당 주택을 팔거나 월세로 전환할 가능성이 높습니다. 이는 전세 공급의 감소와 더불어 보증금이 낮은 월세 시장의 활성화를 촉진할 수 있습니다.

3. 담보 여력의 부족

전세대출이 임대인의 DSR에 반영된다 해도, 담보 여력이 부족한 임대인은 상환자금을 마련하지 못할 가능성이 큽니다. 특히 사업자 대출로 주택을 담보로 잡아둔 경우, 추가 대출이 어려워져 전세금을 반환할 수 없게 됩니다.

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✅ 대안: 전세 반환용 담보대출로 부채 전이 🚪💳

그렇다면 이 문제를 어떻게 해결할 수 있을까요? 근본적으로 임대인이 전세금을 돌려줄 수 있는 여력을 확보해주는 것이 핵심입니다. 여기서 한 가지 대안으로 제시된 것은 전세 반환용도의 담보대출에 대해 DSR과 LTV(Loan to Value) 규제를 완화하는 것입니다.

• 전세 반환용 대출을 통해 전세금만큼의 담보대출을 임대인이 받을 수 있도록 하자는 것입니다. 이렇게 되면 전세금을 반환하면서 부채는 임차인에서 임대인으로 전이되고, 은행은 대출에 대한 이자를 받을 수 있게 됩니다.
• 만약 임대인이 이자를 상환하지 못할 경우, 은행은 해당 주택을 경매에 넘겨 자산을 회수하면 됩니다.

📝 정부가 이 방안을 바로 시행하지 않는 이유는?

은행의 대출 규모가 갑자기 커지면 은행 건전성에 문제가 생길 수 있습니다. 은행의 자산 건전성을 유지하면서 부채 리스크를 관리해야 하기 때문이죠. 이를 보완하기 위해 **HUG(주택도시보증공사)**를 통해 전세금 반환을 보증하고 임대인의 부채로 전환하는 방안을 진행하고 있습니다.

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✅ 현재로서는 HUG의 반환보증제도가 최선 📜

지금 시행되고 있는 HUG의 전세금 반환보증 제도는 전세제도 부실 문제를 해결하기 위한 최선의 방법입니다. 전세금을 돌려주지 못하는 경우에도 보증을 통해 임차인이 피해를 최소화할 수 있게 하는 제도죠.