재개발 투자 전 꼭 알아야 할 '현금청산 대상'과 '과소필지' 기준은?

최근 주택담보대출 규제가 강화되면서, 많은 분들이 신축 입주권을 노린 재개발 투자에 눈을 돌리고 있습니다.
하지만, ‘입주권을 받을 수 있는 조건’과 ‘현금청산 대상’을 제대로 이해하지 못하면 낭패를 볼 수 있죠.

오늘은 재개발 투자 시 반드시 확인해야 할
현금청산 대상과 과소필지 기준에 대해 핵심만 짚어드립니다.

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💡 현금청산 대상이 되는 4가지 경우

1️⃣ 분양신청을 하지 않은 경우

• 사업 참여를 원하지 않거나, 분담금 부담이 큰 경우 자의로 분양신청을 포기
• 이 경우, 입주권을 받을 수 없으며 현금청산 대상이 됩니다.

2️⃣ 다물권자 (한 세대에서 2채 이상 보유한 경우)

• 동일 세대 구성원이 같은 재개발 구역 내 2채 이상 소유하면 입주권은 1채만 부여
• 나머지 주택은 모두 현금청산 처리
• 따라서, 조합설립 인가 전까지 여분 주택을 처분해야 안전합니다.

💡 주의: 조합설립 이후 다물권자 물건을 매수해도 입주권 승계가 불가능합니다.

 

3️⃣ 과소필지 (토지면적 기준 미달 시)

• 서울 기준, 90㎡ 이하 토지는 입주권 부여 대상 아님
• 단, 다음 조건을 충족하면 예외적으로 입주권 가능

총 보유 면적조건입주권 여부

30㎡ 이하	무조건 현금청산	❌
30~90㎡	다음 조건 모두 충족 시 입주권 인정	✅
	- 세대원 전원 무주택자 (시행인가~공사완료 기간)
	- 2003.12.30 이전 분할된 필지
	- 지목·현황 모두 ‘도로’가 아닐 것

 

📌 여러 필지를 합산해 90㎡ 이상이면 입주권 인정 가능하며, 지목이 도로여도 OK

4️⃣ 투기과열지구 내 전매제한 위반 시

• 2018.1.24 이후 사업시행인가 구역은
  • 관리처분인가~소유권보존등기 전까지 양도 불가
• 금지기간 중 매수할 경우, 입주권 승계 불가 → 현금청산 처리

📍 다만, 아래와 같은 예외 상황에선 양도 가능

• 세대 전원 해외 이주
• 10년 이상 보유 & 5년 이상 거주한 1세대 1주택자

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🧠 투자 전 체크리스트

✅ 내가 매입하려는 물건이 다물권자 소유인가?
✅ 해당 토지 면적이 90㎡ 이상인가?
✅ 조합원 자격 승계 가능한 시기인가?
✅ 분양신청 여부는 확인했는가?

 

👉 이 네 가지를 체크하지 않으면, 입주권 없이 현금청산될 수 있습니다.

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🏡 마무리하며

재개발 투자는 단순히 '싸게 사서 새 아파트 받는' 구조가 아닙니다.
법과 제도를 정확히 이해하고, 조합원 자격 여부를 명확히 판단하는 것이 가장 중요합니다.

앞으로도 젠틀홍 부동산연구소는

✔ 입주권 분양 기준
✔ 조합 정관 해석법
✔ 전매 제한 타이밍

 

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